ภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ กรณีจดทะเบียนภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์

องค์การรถไฟฟ้ามหานคร ดำเนินการจัดสรรกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อก่อสร้าง โครงการรถไฟฟ้า

มหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ตามกฎหมายจำนวน 2 ฉบับ คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืน พ.ศ.

2530 และพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ขณะนี้ได้

มีพระราชกฤษฎีกาฯ กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะดำเนินการเพื่อกิจการขนส่งมวลชนในท้องที่เขต

จตุจักร เขตบางซื่อ เขตห้วยขวาง เขตดินแดง เขตราชเทวี เขตวัฒนา เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขต

สัมพันธวงศ์ เขตปทุมวัน เขตบางรัก เขตคลองเตยและเขตสาทร กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2542 ออก

ตามความในพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ใช้

บังคับ และคณะรัฐมนตรีได้ประกาศให้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวเป็นกรณีที่มีความจำเป็นโดยเร่งด่วน และ

เนื่องจากการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน

พ.ศ. 2540 มีหลักการและเหตุผลลักษณะทำนองเดียวกันกับพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืน

อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 กล่าวคือ มีวิธีการดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินคล้ายคลึงกัน ต่างกัน

แต่เพียงวัตถุประสงค์ของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหา

อสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 บัญญัติว่า “ในกรณีที่หน่วยงานใดมีความจำเป็นต้อง

ใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ในการดำเนินกิจการขนส่งมวลชนโดยไม่จำเป็นต้องได้มาซึ่ง

อสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นให้ดำเนินการตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ แต่ในกรณีที่มี

ความจำเป็นต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ให้ดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์”

ซึ่งในการนี้องค์การรถไฟฟ้ามหานครได้ดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินบริเวณพื้นที่จำเป็นต้องได้มาซึ่ง

กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 แล้วเสร็จเกือบทั้งหมด

แล้ว คงเหลือพื้นที่ต้องดำเนินการกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จำเป็นต้องได้มาซึ่ง

กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540

โดยขณะนี้อยู่ในระหว่างที่กรมที่ดินกำลังพิจารณากำหนดรูปแบบในการจดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระใน

อสังหาริมทรัพย์ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และในขั้นตอนต่อไป องค์การรถไฟฟ้ามหานครจะทำ

ความตกลงกันเจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำสัญญากำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์

แล้วมีหนังสือแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อทำสัญญาตามประมวลกฎหมายที่ดินทราบการทำสัญญากำหนดภาระ

ใน อสังหาริมทรัพย์ และให้ดำเนินการจดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ในหนังสือแสดง

สิทธิในที่ดินตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน

พ.ศ. 2540 ซึ่งในการจดทะเบียนดังกล่าวบัญญัติให้ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

เท่านั้น ต่างกับมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ประกอบ

กฎกระทรวง ฉบับที่ 184 (พ.ศ. 2533) ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร

ที่บัญญัติให้การแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียม ค่า

อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนั้น เพื่อให้องค์การรถไฟฟ้ามหานครสามารถดำเนินการ

จดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดินได้ จึงหารือแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้องใน

เรื่องต่าง ๆ ดังนี้

1. อากรแสตมป์

(1) กรณีจดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการก่อตั้งสิทธิ

เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อ

กิจการขนส่งมวลชน พ.ศ.2540 เมื่อมีการตกลงทำสัญญากำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ตาม

มาตรา 13 หรือมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน

พ.ศ. 2540 และได้จ่ายเงินค่าตอบแทนการใช้อสังหาริมทรัพย์แล้ว การที่คู่สัญญานำสัญญาดังกล่าวไป

จดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน พนักงาน

เจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์หรือไม่เพียงใด และหากต้องเสียอากรแสตมป์ ใครเป็นผู้มีหน้าที่

ในการเสีย

นอกจากนี้ เนื่องจากสัญญากำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ มีคู่ฉบับรวมทั้งสิ้น 3

ฉบับ ในกรณีนี้ต้องเสียอากรแสตมป์คู่ฉบับทุกฉบับหรือไม่เพียงใด และใครเป็นผู้มีหน้าที่ในการเสีย

อากรแสตมป์

(2) กรณีไม่อาจตกลงกันได้ในเรื่องการกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ หรือ

ในเรื่องเงินค่าทดแทน ซึ่งมิใช่กรณีตามมาตรา 14 และองค์การรถไฟฟ้ามหานครต้องเสนอออก

พระราชบัญญัติกำหนดภาระในอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 20 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหา

อสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ.2540 เป็นกรณีที่องค์การรถไฟฟ้ามหานครต้องนำเงิน

ค่าทดแทนไปวางต่อศาลหรือสำนักงานวางทรัพย์ ตามมาตรา 24 ดังนั้น ในการจดทะเบียนกำหนดลักษณะ

ภาระในอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวพนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บค่า

อากรแสตมป์หรือไม่เพียงใด และหากต้องเสียอากรแสตมป์ ใครเป็นผู้มีหน้าที่ต้องเสีย

2. ภาษีเงินได้

(1) กรณีบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ตกลงทำสัญญากำหนดลักษณะภาระใน

อสังหาริมทรัพย์กับองค์การรถไฟฟ้ามหานครตามข้อ 1(1) และองค์การรถไฟฟ้ามหานครได้จ่ายเงิน

ค่าทดแทนการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำสัญญาดังกล่าวไป

จดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระใน อสังหาริมทรัพย์โดยมิได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นของ

องค์การรถไฟฟ้ามหานคร ในกรณีนี้เจ้าของหรือผู้ครอบครอง อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้อง

เสียภาษีเงินได้หรือไม่เพียงใด และหากต้องเสียองค์การรถไฟฟ้ามหานครจะเป็นผู้หักภาษีเงินได้ ณ

ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาตามมาตรา 52 แห่งประมวลรัษฎากร และกรณีนิติบุคคลตามมาตรา 69 ทวิ

แห่งประมวลรัษฎากร แล้วนำส่งพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการ

จดทะเบียนได้หรือไม่ อย่างไร

(2) กรณีไม่อาจตกลงกันได้ในเรื่องการกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ

1(2) หากต้องมีการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล จะมีวิธีการนำส่งภาษีเงินได้

อย่างไร

กรณีตามข้อเท็จจริงองค์การรถไฟฟ้าฯ ก่อสร้าง ทางรถไฟฟ้าใต้ดินผ่านที่ดินของ

บุคคลธรรมดา หรือบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยจดทะเบียนการขอใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มีภาระภาษีดังนี้

1. อากรแสตมป์ กรณีสามารถตกลงรับเงินค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิเกี่ยวกับ

อสังหาริมทรัพย์หรือไม่สามารถตกลงรับเงินค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยจะ

ต้องนำเงินค่าทดแทนไปวางต่อศาลหรือสำนักงานวางทรัพย์ หลักฐานการรับเงินหรือการวางทรัพย์

ดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นใบรับสำหรับการก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อนิติกรรมที่

เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้น มีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ผู้ออกใบรับต้องเสียอากรแสตมป์ ตามลักษณะ

ตราสาร 28.(ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ในกรณีมีจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาทขึ้นไป ทุก

200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาท

กรณีคู่ฉบับหรือคู่ฉีกของใบรับ เนื่องจากใบรับไม่มีระบุบุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเป็นคู่สัญญา คนที่

เสียอากรสำหรับต้นฉบับเป็นผู้เสียอากร ตามลักษณะตราสาร 23. แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ก) ถ้า

ต้นฉบับเสียอากรไม่เกิน 5 บาท ต้องปิดอากรแสตมป์ 1 บาท (ข) ถ้าเกิน 5 บาท ต้องปิดอากรแสตมป์

5 บาท

2. ภาษีเงินได้ กรณีการจดทะเบียนสิทธิกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ ไม่เข้า

ลักษณะเป็นการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ

ที่จ่าย ตามมาตรา 52 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร

กรณีที่องค์การรถไฟฟ้าฯ จ่ายค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิดังกล่าวให้แก่บุคคลธรรมดา

ถือเป็นการจ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร องค์การรถไฟฟ้าฯ จะต้อง

หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายไว้ในอัตราร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 50(4) แห่งประมวลรัษฎากร และต้อง

นำส่ง ณ ที่ว่าการอำเภอภายในเจ็ดวันนับตั้งแต่วันสิ้นเดือนที่จ่ายเงิน ตามมาตรา 52 วรรคหนึ่ง แห่ง

ประมวลรัษฎากร ประกอบกับประกาศกระทรวงการคลังเรื่อง ขยายกำหนดเวลาการนำส่งภาษีเงินได้หัก

ณ ที่จ่าย การนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่ม และการยื่นรายการ ลงวันที่ 21 มกราคม พ.ศ.2535

กรณีองค์การรถไฟฟ้าฯ จ่ายค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิดังกล่าวให้แก่

บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ถือเป็นการจ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40

แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องหักภาษีเงินได้ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 69 ทวิ แห่ง

ประมวลรัษฎากร และต้องนำส่ง ณ ที่ว่าการอำเภอภายในเจ็ดวันนับตั้งแต่วันสิ้นเดือนที่จ่ายเงิน ตาม

มาตรา 52 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับประกาศ กระทรวงการคลัง เรื่อง ขยาย

กำหนดเวลาการนำส่งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย การนำส่งเงินภาษีมูลค่าเพิ่ม และการยื่นรายการ ลงวันที่

21 มกราคม พ.ศ.2535