ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีหัก ณ ที่จ่าย กรณีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

นาย ก. เป็นทนายความผู้รับมอบอำนาจของบริษัท น.. เนื่องจาก บริษัท น.ได้เช่าที่ดิน เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งาน ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย อ. เมื่อวันที่ 29กันยายน 2537 ระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2539 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2569 โดยบริษัทฯ ได้ปลูกสร้างอาคารที่พักอาศัยจำนวน 3 หลัง อาคารคลับเฮ้าส์ จำนวน 1 หลัง ชื่อโครงการ น. เพื่อให้ลูกค้าเช่าพักอาศัยมีกำหนดเวลา 30 ปี ต่อมา บริษัทฯ มิได้ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาตามสัญญา นาย อ. จึงได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องเรื่องค่าเช่าและขับไล่บริษัทฯ เป็นจำเลยต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ในที่สุดศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ได้มีคำพิพากษา ลงวันที่ 2 พฤษภาคม 2546 พิพากษาให้บริษัทฯ เป็นฝ่ายแพ้คดี ต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่บนที่ดินที่เช่า

กรณีทรัพย์สินของบริษัทฯ ประกอบด้วย อาคารที่พักอาศัยสูง 7 ชั้น จำนวน 3 หลังอาคารคลับเฮ้าส์ สูง 2 ชั้น จำนวน 1 หลัง ที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง แต่หยุดก่อสร้างเนื่องจากเกิดกรณีพิพาท และศาลได้มีคำพิพากษาให้สิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายอุดมฯ นั้นบริษัทฯ ขอทราบว่า

1. กรณีเจ้าของที่ดินซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างตามคำพิพากษาของศาล จะถือว่าเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร มีหน้าที่ต้องเสียภาษีอากร ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.1/2526 เรื่อง การคำนวณค่าแห่งอาคารหรือโรงเรือนที่เจ้าของที่ดินได้รับกรรมสิทธิ์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร ลงวันที่ 28 มีนาคม พ.ศ. 2526 หรือไม่

2. กรณีบริษัทฯ ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ให้เช่า ถือเป็นการขายตามประมวลรัษฎากร หรือไม่ และบริษัทฯ มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย หรือไม่ หากบริษัทฯ มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย จะต้องใช้ราคาใดเป็นฐานในการคำนวณภาษี ระหว่าง

(1) ราคาที่บริษัท บ.จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทฯ ที่มีมาตรฐานในการประเมินทรัพย์สินในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่บริษัทฯ มอบหมายให้ทำการประเมินได้ประเมินราคาทรัพย์สิน ดังนี้

(ก) มูลค่าตามสภาพ เป็นเงินจำนวน 178,300,000 บาท

(ข) มูลค่าตามราคาตลาดในปัจจุบันในขณะที่ทำการโอน ประมาณ282,600,000 บาท

(2) ราคาประเมินของกรมที่ดินที่ใช้เป็นฐานในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

1. กรณีตามคำพิพากษาของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ พิพากษาให้บริษัท น. ผู้เช่าที่ดิน (จำเลย) ส่งมอบที่ดินที่ให้เช่า พร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่บนที่ดินที่ให้เช่า และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารเลขที่ ... เฉพาะที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินที่เช่าให้แก่ นาย อ. ผู้ให้เช่าที่ดิน (โจทก์) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ตามคำสั่งศาลดังกล่าว ถือเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อนาย อ. ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทฯ จึงเข้าลักษณะเป็นเงินหรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้เนื่องจากการให้เช่าทรัพย์สิน โดยให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้นในปีใด ให้ถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทการให้เช่าทรัพย์สินของผู้ให้เช่าในปีนั้น และต้องยื่นแบบแสดงรายการ ภ.ง.ด. 90 ภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ ตามมาตรา 9 ทวิ มาตรา 40(5)(ก) มาตรา 56 และมาตรา 56 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

2. กรณีบริษัท น. ได้โอนกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ นาย อ. ตาม คำพิพากษาของศาลดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ โดยไม่มีค่าตอบแทนให้ถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้ และหากเป็นการโอนโดยไม่มีเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทน ตามราคาตลาดในวันที่โอน ทั้งนี้ ตามมาตรา 50(6) และมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น บริษัทฯ ต้องกำหนดราคาขายตามราคาตลาดในวันที่โอนหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และบริษัทฯ มีหน้าที่ต้องคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1 โดยถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร