ภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตกลงให้ ผู้ซื้อรับภาระภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์

นาง น. นาย บ. และ นาง ส.. (ผู้ร้อง) ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคว่า พวกผู้ร้องได้ซื้ออาคารพาณิชย์จากบริษัท ส. และได้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ตลอดจนค่าใช้จ่าย ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ดังกล่าว ซึ่งผู้ร้องเห็นว่า กรณีบริษัทฯ ให้ผู้ร้องชำระ ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่ถูกต้อง ต่อมาจึงได้แจ้งให้บริษัทฯ ทราบ แต่บริษัทฯ ปฏิเสธ อีกทั้งแจ้งว่าเรื่องดังกล่าวเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร ซึ่งผู้ร้องกับพวกเห็นว่าไม่เป็นธรรม จึงร้องขอความเป็นธรรมต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

เป็นการร้องเรียนเกี่ยวกับข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร โดย กำหนดให้ผู้ร้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเกิดขึ้น จากหลักอิสระในการแสดงเจตนาของคู่สัญญาในการทำสัญญาต่อกันตามมาตรา 457 แห่งประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่เกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีไม่เป็นธรรมแต่ประการใด แต่อย่างไรก็ดี สำหรับบริษัทซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยนำรายได้ดังกล่าวหักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งการคำนวณกำไรสุทธิจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องคำนวณราคาขายให้เป็นไปตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาขายกันตามความเป็นจริงทั่วไปในขณะใดขณะหนึ่ง และคู่สัญญาที่เป็นอิสระต่อกัน พึงกำหนดโดยสุจริตในทางการค้า ที่มีลักษณะประเภทและชนิดเช่นเดียวกันในวันที่มีการโอน ทั้งนี้จะต้องนำราคาตลาดและราคาประเมินของกรมที่ดินมาเปรียบเทียบกันราคาใดสูงก็ให้ใช้ราคานั้น มาคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร หากราคาขายดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาดโดยไม่มีเหตุอันควรเจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่มีการโอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

3. หากผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องนำค่าธรรมเนียมค่าภาษี รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวมารวมเป็นรายได้ในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร และต้องนำมารวมเป็นรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/5 แห่งประมวลรัษฎากร อีกด้วย