ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการปรับปรุงกำไรสุทธิจากการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเสียภาษีเงินได้

บริษัท ก. จำกัด เป็นบริษัทจดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ได้ลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ โดยเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 และโดยที่ค่าลงทุน

ก่อสร้างดังกล่าวเป็นเงินจำนวนค่อนข้างสูง จึงมีผลทำให้สภาพคล่องของบริษัทฯ ลดลง และเกิดสินทรัพย์

ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้น ดังนั้น เมื่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

(ก.ล.ต.) ได้ออกประกาศ เรื่อง "หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการ จัดตั้งและจัดการกองทุนรวม

อสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน" เพื่อสนับสนุนการระดมทุนจากต่างประเทศและ

ในประเทศ บริษัทฯ จึงดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

(Property Fund) โดยกองทุนฯ จะซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานจากบริษัทฯ และรับผิดชอบใน

การบริหารอาคารให้เกิดรายได้และผลประโยชน์ตอบแทนต่อผู้ลงทุนในกองทุนฯ ดังกล่าว และเพื่อให้

สอดคล้องกับรูปแบบ และระยะเวลาการลงทุนซึ่งจะเป็นที่ยอมรับของผู้ลงทุน และเพื่อให้บริษัทฯ มีสิทธิที่

จะซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานคืนเมื่อสิ้นสุดอายุกองทุนฯ ดังนั้น ในการขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน

ให้กองทุนฯ จึงจะจัดทำในรูปแบบของสัญญาขายฝาก โดยมีข้อกำหนดว่าบริษัทฯ จะซื้อที่ดินและอาคาร

สำนักงานคืนจากกองทุนฯ เมื่อสิ้นปีที่ 10 ในราคาที่กำหนดไว้เป็นจำนวนที่แน่นอน

การสรุปผลการศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดตั้งกองทุนฯ บริษัทฯ จำเป็นต้องทราบวิธี

ปฏิบัติที่ถูกต้องของการบันทึกบัญชี และวิธีปฏิบัติในการปรับปรุงตัวเลขเพื่อยื่นแบบแสดงรายการ

ภาษีเงินได้นิติบุคคล (ภ.ง.ด.50) บริษัทฯ จึงขอทราบว่า วิธีปฏิบัติดังต่อไปนี้ ถูกต้องหรือไม่ อย่างไร

1. บริษัทฯ ขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานให้กองทุนฯ โดยทำสัญญาขายฝาก และกำหนด

ราคาซื้อคืนไว้เป็นจำนวนที่แน่นอนเมื่อสิ้นปีที่ 10 ในทางบัญชี (Financial Accounting) จึงถือมิได้

ว่ามีการขาย ดังนั้น บริษัทฯ จะยังคงบันทึกบัญชีที่ดินและอาคารสำนักงานเป็นสินทรัพย์ และไม่มีกำไรหรือ

ขาดทุนจากการขายสินทรัพย์ (เพราะถือว่าไม่มีการขาย) สำหรับเงินสดที่ได้รับจากกองทุนฯ เป็นค่าที่ดิน

และอาคารสำนักงานบริษัทฯ จะบันทึกบัญชีเป็นการกู้ยืม

2. เมื่อบริษัทฯ ยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 บริษัทฯ จะปรับปรุงตัวเลข โดยถือปฏิบัติตาม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งถือว่าทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อตามสัญญาขายฝาก จนกว่าจะมีการไถ่

คืนอันเป็นไปตามหลักบัญชีภาษีอากร (Tax Accounting) นอกจากนี้ ตามมาตรา 39 แห่ง

ประมวลรัษฎากร ได้ให้ความหมายของคำว่า "ขาย" ว่าหมายความรวมถึง "การขายฝาก" ด้วย ดังนั้น

ในการยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 บริษัทฯ จะถือว่ามีการขายเกิดขึ้น หากมีกำไรหรือขาดทุนจากการขายที่ดิน

พร้อมอาคารสำนักงาน บริษัทฯ จะนำไปปรับปรุงกำไรสุทธิ รวมทั้งปรับปรุงค่าเสื่อมราคาอาคาร

สำนักงาน โดยการบวกกลับในแบบ ภ.ง.ด.50 เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วย

การขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานของบริษัทฯ ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

(Property Fund) ในรูปแบบของสัญญาขายฝาก ตามข้อเท็จจริงที่บริษัทฯ แจ้งไปนั้น เข้าลักษณะเป็น

การ "ขาย" ตามคำนิยามในมาตรา 39 และ มาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ จึงมี

ภาระภาษี ดังนี้

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ การขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทฯ

มีไว้ในการประกอบกิจการ เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา

3 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตาม

มาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำรายรับตามราคาที่ขายฝากตามความเป็นจริง

หรือราคาที่พึงได้รับตามหนังสือสัญญาขายฝาก หรือราคาที่พึงได้รับตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อ

เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่

มีการโอนนั้น แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย

2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล รายได้จากการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานของบริษัทฯ

เป็นรายได้เนื่องจากการประกอบกิจการ บริษัทฯ ต้องนำรายได้จากการขายฝากที่ดินพร้อมอาคาร

ดังกล่าว โดยถือตามราคาที่ขายฝากตามความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อ

เรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ไปรวมคำนวณ

กำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับรอบระยะเวลาบัญชี

ที่มีรายได้จากการขายฝากนั้น

อนึ่ง การบันทึกบัญชีเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานตามข้อเท็จจริง

ข้างต้นบริษัทฯ จะใช้วิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไปวิธีใดก็ได้ แต่ในการยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 บริษัทฯ ต้อง

นำรายได้จากการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ไปรวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสีย

ภาษีเงินได้นิติบุคคล และในการบันทึกบัญชีของบริษัทฯ หากมีการหักค่าสึกหรอหรือค่าเสื่อมราคาของ

อาคารสำนักงาน ตามมาตรา 65 ทวิ (2) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำรายการค่าสึกหรอหรือ

ค่าเสื่อมราคาอาคารสำนักงานดังกล่าว ไปปรับปรุงรายการในแบบ ภ.ง.ด.50 เพื่อเสีย

ภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วย