ภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์

บริษัท น. ประกอบธุรกิจขายปลีก ขายส่ง นำเข้าสินค้าประเภทเครื่องครัว สินค้าเพื่อส่งเสริมการขาย และเบ็ดเตล็ด เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2540 บริษัทฯ ได้ซื้อที่ดินเปล่าจำนวน 1 แปลง เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน เพื่อจะใช้สร้างคลังสินค้า แต่ไม่ได้สร้าง เมื่อวันที่ 25 มกราคม 2548 บริษัทฯ จึงได้แบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็นจำนวน 8 แปลง เฉลี่ยที่ดินมีเนื้อที่โฉนดละ 50-52 ตารางวา บริษัทฯ มีความประสงค์ที่จะขายที่ดินทั้ง 8 แปลง ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินแต่ละแปลง จึงขอทราบว่า

1. กำไรที่ได้จากการขายที่ดินทั้งหมด ถือเป็นรายได้ที่ต้องนำมาเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือไม่

2. บริษัทฯ จะขายที่ดินทั้ง 8 แปลง ให้กับผู้ซื้อมากกว่า 1 คน ได้หรือไม่

3. การขายที่ดินดังกล่าว กรมสรรพากรถือว่าเป็นการค้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย ในอัตราใด

4. การขายที่ดินดังกล่าวต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขายที่ดินหรือไม่และฐานของภาษีที่ต้องคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่ม ใช้ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินของกรมที่ดิน

1. กรณีตาม 1. บริษัทฯ ขายที่ดินให้กับผู้ซื้อ บริษัทฯ ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยนำรายได้ดังกล่าวหักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งการคำนวณกำไรสุทธิจากการขายที่ดินดังกล่าว บริษัทฯ ต้องคำนวณราคาขายให้เป็นไปตามราคาตลาดในวันที่มีการโอน ทั้งนี้ หากการขายที่ดินดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาดเจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่มีการโอนได้ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร

2. กรณีตาม 2. และ 3. บริษัทฯ มีสิทธิจะขายที่ดินทั้ง 8 แปลงดังกล่าวให้กับผู้ซื้อบุคคลใดบุคคลหนึ่งหรือหลายบุคคลก็ได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้แต่อย่างใดการขายที่ดินของบริษัทฯ ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทฯ มีไว้ในการประกอบกิจการ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(5) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร โดยคำนวณจากรายรับจากการขายที่ดินตามความเป็นจริงแต่ไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน หากการประกอบกิจการขายที่ดินดังกล่าวบริษัทฯ ได้กระทำเป็นการชั่วคราว บริษัทฯ จึงไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/13 (2) แห่งประมวลรัษฎากร นอกจากนั้น เมื่อบริษัทฯ ขายที่ดินให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลบริษัทฯ ต้องคำนวณหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 แล้วนำส่งเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร

3. กรณีตาม 4. การขายที่ดินของบริษัทฯ ตามข้อเท็จจริงข้างต้นอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 แห่งประมวลรัษฎากร แต่ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/3 แห่งประมวลรัษฎากร