ภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์จากการโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

บริษัทฯ ได้หารือกรณีการได้รับยกเว้นภาษีอากร ตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 303)

พ.ศ.2540 ซึ่งสรุปข้อเท็จจริงดังนี้

1. บริษัท เอ็น จำกัด ได้ถูกจัดตั้งขึ้นโดยบริษัทเงินทุน ที จำกัด โดยความเห็นชอบของ

ธนาคารแห่งประเทศไทยโดยเป็นบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินการบริหารสินเชื่อ

อสังหาริมทรัพย์ โดยการรับโอนกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หรือโดยการรับโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

จากบริษัทเงินทุน ที จำกัด ตามนโยบายของทางราชการที่ให้จัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

หรือสถาบันการเงินที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นชอบเพื่อฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบภาวะซบเซา

อย่างกว้างขวาง เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว ฯลฯ

2. บริษัทเงินทุน ที จำกัด ได้ทำสัญญาโอนสินเชื่อ รายบริษัท วี จำกัด จำนวนเงิน 52

ล้านบาท พร้อมโอนสิทธิการรับจำนองที่ดินอันเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันหนี้ดังกล่าวด้วย ให้แก่บริษัท เอ็น

จำกัด เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2541 ส่วนดอกเบี้ยจำนวน 8,256,493.15 บาท ยังคงเป็นสิทธิเรียกร้อง

ของบริษัทเงินทุน ที จำกัด

เมื่อบริษัท เอ็น จำกัด ได้ชำระค่าตอบแทนจำนวนเงิน 52 ล้านบาท ตามสัญญาเงินกู้

เดิม ให้แก่บริษัทเงินทุน ที จำกัด บริษัท วี จำกัด จึงโอนที่ดินชำระหนี้จำนองให้บริษัท เอ็น จำกัด ใน

วันเดียวกัน

3. บริษัท วี จำกัด ได้ทำสัญญาโอนที่ดินชำระหนี้จำนอง โดยมีคำมั่นว่า บริษัท วี จำกัด

มีสิทธิซื้อทรัพย์ดังกล่าวคืนได้ทุกวันที่ 9 ของเดือน นับแต่วันที่ 9 พฤษภาคม 2541 ถึงวันที่ 9 ตุลาคม

2543 หรือหาบุคคลอื่นมาซื้อคืนได้ โดยตกลงซื้อคืนตามราคาหนี้ที่รับโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เป็นเงิน

52 ล้านบาท บวกค่าธรรมเนียมการถือครองในอัตราร้อยละ 19.25 ของราคาโอนชำระหนี้นับแต่วัน

จดทะเบียนโอนชำระหนี้จำนองจนถึงวันที่ได้ซื้อคืนทรัพย์ คิดเป็นเดือนละ 834,166.67 บาท รวม 12

เดือนเป็นเงิน 10,010,000.04 บาท

4. ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้มีคำสั่งขอให้ระงับการโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จาก

สถาบันการเงินไปยังบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ ตามหนังสือที่ ธปท.ง(ว)/4565/2541 เรื่อง การ

โอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไปยังบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2541 บริษัทฯ จึง

มีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ราย บริษัท วี จำกัด ที่รับโอนมาจากบริษัทเงินทุน ที จำกัด เพียงรายเดียว

เท่านั้น

5. บริษัทฯ หารือว่า

(1) ค่าธรรมเนียมการถือครองที่บริษัทฯ ได้รับ เมื่อบริษัท วี จำกัด ได้ซื้อที่ดินคืน

ดังกล่าว บริษัทฯ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือไม่

(2) บริษัทฯ ได้รับโอนที่ดินจากการโอนชำระหนี้จำนอง ถือว่าที่ดินดังกล่าวเป็น

ทรัพย์สินของบริษัทฯใช่หรือไม่ และเมื่อมีการซื้อคืน บริษัทฯ จะมีกำไรจากการขายคืนดังกล่าว จะต้องนำ

ไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลใช่หรือไม่ และการขายคืนที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัท วี จำกัด

เท่านั้น บริษัทฯ จึงจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 303) หากโอนขาย

คืนให้แก่ผู้อื่น บริษัทฯ มิได้รับยกเว้นภาษีใช่หรือไม่

กรณีบริษัทฯ ได้รับโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ราย บริษัท วี จำกัด จำนวน 52 ล้านบาท

พร้อมรับโอนสิทธิการรับจำนองที่ดินที่เป็นหลักค้ำประกันจากบริษัทเงินทุน ที จำกัด บริษัทฯ จึงได้

ชำระเงินจำนวน 52 ล้านบาทเป็นค่าตอบแทนให้แก่บริษัทเงินทุน ที จำกัด แล้ว

ต่อมา บริษัท วี จำกัด ได้โอนชำระหนี้จำนองในที่ดินดังกล่าวให้บริษัทฯ โดยมีเงื่อนไขว่า

บริษัท วี จำกัดมีสิทธิซื้อที่ดินดังกล่าวคืนในราคา 52 ล้านบาท บวกค่าธรรมเนียมการถือครองเดือนละ

834,166.67 บาทได้ทุกวันที่ 9 ของเดือน หรือบริษัท วี จำกัด จะนำผู้อื่นมาซื้อคืนก็ได้ มีภาษีที่

เกี่ยวข้อง ดังนี้

1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีบริษัท วี จำกัด ได้โอนชำระหนี้จำนองในที่ดินให้บริษัทฯ ถือว่าที่ดินที่ได้รับโอนเป็น

สินทรัพย์ของบริษัทฯ เมื่อบริษัทฯ โอนขายที่ดินกลับคืนให้บริษัท วี จำกัด หรือบริษัทอื่นที่บริษัท วี จำกัด

ได้จัดหามาซื้อคืนในราคาสูงกว่าต้นทุน กำไรที่บริษัทฯ ได้รับ จึงเป็นกำไรที่ได้มาเนื่องจากการ

ประกอบกิจการ บริษัทฯ ต้องนำมาถือเป็นรายได้รวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65

แห่งประมวลรัษฎากร

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

(1) กรณีบริษัทฯ โอนขายที่ดินกลับคืนให้บริษัท วี จำกัด หรือบริษัทอื่นที่บริษัท วี หามา

ซื้อคืนในราคา 52 ล้านบาท บวกด้วยค่าธรรมเนียมการถือครอง ซึ่งค่าธรรมเนียมการถือครองถือเป็น

ส่วนหนึ่งของราคาขายที่ดินจึงมิใช่ค่าดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม หรือค่าบริการ ตามมาตรา 91/5(5) แห่ง

ประมวลรัษฎากร บริษัทฯ จึงไม่ต้องนำค่าธรรมเนียมการถือครองมาเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

(2) กรณีบริษัท วี จำกัด ได้โอนที่ดินชำระหนี้ให้แก่บริษัทฯ และกรณีบริษัทฯ

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินขายคืนให้บริษัท วี จำกัด ตามคำมั่นเข้าลักษณะเป็นการขาย ตามมาตรา 91/1(4)

แห่งประมวลรัษฎากร อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา

91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร แต่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความ

ในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร(ฉบับที่ 303) พ.ศ. 2540

(3) กรณีที่ดินที่บริษัทฯ ขายโอนกลับคืนให้บริษัท วี จำกัด หรือบริษัทอื่นที่บริษัท วี

จำกัด ได้จัดหามาซื้ออสังหาริมทรัพย์กลับคืนตามข้อตกลง หากบริษัทอื่นเป็นบริษัทจำกัดเช่นเดียวกับบริษัทฯ

ซึ่งเป็นบริษัทที่ได้จัดตั้งขึ้นโดยความเห็นชอบของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อดำเนินการบริหารสินเชื่อ

อสังหาริมทรัพย์ จึงจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความใน

ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 303) พ.ศ.2540