ภาษีมูลค่าเพิ่ม กรณีการโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

บริษัทฯ ได้หารือข้อกฎหมายเกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม กรณีการโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีข้อเท็จจริงสรุปได้ว่า บริษัทฯ ได้เช่าที่ดินพร้อมอาคารจากบริษัทแห่งหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคาร และบริษัทฯ ได้นำอาคารมาดำเนินกิจการแบ่งให้เช่าเป็นชั้น หรือเป็นห้อง ๆ เพื่อใช้เป็นสำนักงาน โดยบริษัทฯ จะทำสัญญาเช่ากับผู้เช่า 2 สัญญา กล่าวคือ สัญญาให้เช่าพื้นที่อาคาร โดยคิดค่าเช่าเป็นราคาต่อตารางเมตร และสัญญาการให้บริการส่วนกลาง เช่น ไฟฟ้า ลิฟท์ และระบบปรับอากาศ ทั้งภายนอกและภายในห้องเช่า และบริษัทฯ ได้นำรายรับค่าบริการส่วนกลางดังกล่าวไปเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรแล้ว และสำหรับรายรับจากการให้เช่าพื้นที่อาคาร บริษัทฯ ถือเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ต่อมา บริษัทฯ มีความประสงค์จะโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารตามสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารที่บริษัทฯ เช่าอยู่กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้กับบริษัทผู้รับโอนรายหนึ่ง บริษัทฯ จึงขอทราบว่า บริษัทฯ จะได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารทั้งหมด หรือไม่ หรือบริษัทฯ จะต้องแยกมูลค่าของการโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารออกจากมูลค่าของระบบการให้บริการส่วนกลาง และนำเฉพาะมูลค่าของระบบบริการส่วนกลางไปเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากร หรือไม่ อย่างไร

กรณีบริษัทฯ ได้เช่าอาคารพร้อมที่ดิน และระบบบริการส่วนกลางมาจากบุคคลอื่น และนำอาคารดังกล่าวมาแบ่งเป็นชั้น ๆ หรือเป็นสำนักงานให้บุคคลอื่นเช่า การประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นกิจการหลักของบริษัทฯ และเป็นกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 81(1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อบริษัทฯ โอนสิทธิการเช่าอาคารให้แก่บุคคลอื่น บริษัทฯ จึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร เนื่องจากไม่ใช่การประกอบการในทางธุรกิจที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับทรัพย์สินที่ใช้ในการให้บริการระบบบริการส่วนกลางเพื่ออำนวยความสะดวกในการใช้อาคาร เช่น ไฟฟ้า ลิฟท์ และระบบปรับอากาศ เป็นต้น บริษัทฯ ได้ให้บริการแก่ผู้เช่าแยกต่างหากจากการให้เช่าอาคาร การให้บริการระบบส่วนกลางดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการให้บริการตามมาตรา 77/1(10) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อบริษัทฯ โอนสิทธิการเช่าระบบบริการส่วนกลางให้แก่บุคคลอื่น จึงเป็นการขายทรัพย์สินที่ไม่มีรูปร่าง ซึ่งถือเป็นการขายสินค้าตามมาตรา 77/1(8) และ (9) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ จึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้ความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นเมื่อได้รับชำระราคาสินค้า (ค่าตอบแทนการโอนสิทธิการเช่า) เว้นแต่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือออกใบกำกับภาษีก่อนได้รับชำระราคาสินค้าก็ให้ความรับผิดเกิดขึ้นตามส่วนของการกระทำนั้น ๆ แล้วแต่กรณี ตามมาตรา 78/3 แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 189 (พ.ศ. 2534) ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มบางกรณี