ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร

กรณีบุคคลธรรมดาประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โดยมาตรา 91/10 ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกำหนด โดยให้ยื่นเป็นรายเดือนภาษี พร้อมกับชำระภาษี ถ้ามี ไม่ว่าผู้มีหน้าที่เสียภาษีจะมีรายรับในเดือนภาษีหรือไม่ก็ตาม จึงขอหารือว่า

1. การขายอสังหาริมทรัพย์ในเดือนภาษี สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะแทนกรมสรรพากร ผู้เสียภาษีต้องยื่นแบบแสดงรายการ ณ ที่ว่าการอำเภอท้องที่สถานประกอบการตั้งอยู่ อีกครั้งหรือไม่

2. กรณีที่ไม่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในเดือนภาษีใด ผู้เสียภาษีต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ ที่ว่าการ อำเภอที่สถานประกอบการตั้งอยู่ หรือไม่ เนื่องจากมาตรา 91/10 วรรคห้า บัญญัติว่า " ความในวรรคหนึ่งถึงวรรคสี่มิให้ใช้บังคับแก่การยื่น แบบแสดงรายการภาษีและการชำระภาษีของผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 91/2(6) และให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีกรณีดังกล่าวยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกำหนดในขณะจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับชำระภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น" จากบทบัญญัติ ดังกล่าว ทำให้เข้าใจว่าไม่ต้องยื่นแบบแสดงรายการเมื่อไม่มีรายรับในเดือนภาษีนั้น บางท่านบอกว่าไม่ต้องยื่นแบบฯ

3. การยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในปีนั้นๆ มารวมเป็นเงินได้ และใช้วิธีการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่ายได้หรือไม่

4. อสังหาริมทรัพย์บางแปลงซื้อมาโดยมิได้นำมาเพื่อกิจการค้าหากำไร จะพิจารณาจากหลักเกณฑ์จำนวนปีที่ถือครองนานกว่า 5 ปีได้หรือไม่ และเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไปแล้ว จะเลือกไม่นำมารวมคำนวณในแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีได้หรือไม่

1. กรณี 1. และ 2. การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร เป็นการประกอบกิจการซึ่งอยู่ในบังคับต้องเสียภาษี ธุรกิจเฉพาะ และมีหน้าที่ต้องยื่นแบบ ภ.ธ. 40 ในขณะ จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับชำระ ภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น โดยไม่ต้องยื่นแบบ ภ.ธ. 40 เพื่อชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นรายเดือน ทั้งนี้ ตามมาตรา 91/2(6) มาตรา 91/10 มาตรา 91/12 และมาตรา 91/13 แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา 4(1) แห่ง พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

2. กรณี 3. เงินได้ที่ได้รับจากการประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร และไม่ต้องด้วยมาตรา 48(4) แห่ง ประมวลรัษฎากร ซึ่งผู้มีเงินได้จะใช้สิทธิเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นไม่ได้ จึงอยู่ในบังคับต้องนำเงินได้ที่ได้รับ ดังกล่าว มายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามมาตรา 56 และมาตรา 56 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร โดยใช้ราคา ประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้กันอยู่ใน วันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้นั้นให้หักได้ ตามมาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนด ค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ 2502 ตามความจำเป็นและสมควร โดยนำมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร มาใช้บังคับ โดยอนุโลม

3. กรณี 4. ผู้ประกอบกิจการได้จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้า หรือหากำไรไว้แล้ว เมื่อได้ขายอสังหาริมทรัพย์ไปเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษี ธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร และมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ผู้มีเงินได้ ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามมาตรา 56 และมาตรา 56 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น ผู้มีเงินได้จะใช้สิทธิเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นไม่ได้