ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก

นาง จ. ได้ขายที่ดินอันเป็นมรดก โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2536 กับ

นาย บ. กรรมการของบริษัท ร. จำกัด โดยมีข้อเท็จจริงดังนี้

1. นาง จ. ผู้จะขาย ในฐานะผู้จัดการมรดกของ นาย ค. ผู้ตาย ตกลงจะขายที่ดิน 5

โฉนด รวมเนื้อที่ 23 ไร่ 29 ตารางวา ให้แก่ นาย บ. ผู้จะซื้อ ในราคาไร่ละ 540,000 บาท

รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 12,459,150 บาท โดยผู้จะขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายให้แก่

ผู้จะซื้อ และหรือบุคคล หรือนิติบุคคล ที่ผู้จะซื้อกำหนด ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี ใน

วันที่ 11 เมษายน 2537

2. ผู้จะซื้อจะชำระเงินให้แก่ผู้จะขายในวันทำสัญญานี้จำนวน 1 ล้านบาท ชำระในวัน

จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 5,229,575 บาท ส่วนที่เหลืออีก 6,229,575 บาท ผู้จะซื้อจะ

ชำระให้แก่ผู้จะขายในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินหรือตั๋วเงินที่ธนาคารพาณิชย์ใน

ประเทศไทยหรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เป็นผู้อาวัล มีกำหนดเวลาชำระเงิน 6 เดือน นับแต่วัน

จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจริง

3. ผู้จะขายต้องดำเนินการแบ่งแยกที่ดินที่จะขายทั้ง 5 โฉนด ในนามของผู้จะขายเป็นแปลง

ย่อยโฉนดละ 9 แปลง หรือจำนวนแปลงย่อยมากที่สุดตามที่กฎหมายกำหนดให้แล้วเสร็จก่อนวันนัด

จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยผู้จะซื้อเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกที่ดิน และหลังจากวันทำ

สัญญานี้ ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าไปดูแล พัฒนา และทำการอื่นใดที่จำเป็นและเหมาะสม เพื่อ

เตรียมการใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้จะซื้อต่อไป

นาง จ. จึงขอทราบว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

หรือไม่

1. ตามข้อเท็จจริง ที่ดิน 5 โฉนด รวมเนื้อที่ 23 ไร่ 29 ตารางวา เป็นทรัพย์สินของ นาย

ค. ผู้ตาย จึงเป็นมรดกที่ตกทอดแก่ทายาทของผู้ตาย ตามมาตรา 1599 และมาตรา 1600 แห่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้แก่ ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมตามมาตรา 1603 แห่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรณี นาง จ. ในฐานะผู้จัดการมรดกผู้ตาย ได้ขายที่ดินดังกล่าวไปโดย

มีการแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลงย่อย เมื่อมิได้มีการปรับปรุง พัฒนา หรือทำสาธารณูปโภคใด ๆ อันมีลักษณะ

คล้ายคลึงกับการจัดสรร ย่อมไม่เข้าลักษณะการขายในลักษณะคล้ายคลึงกันกับการจัดสรรที่ดินตามมาตรา

3(4) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 และเมื่อเป็นกรณีผู้จัดการมรดกขาย

อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง จึงถือว่าทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมขายอสังหาริมทรัพย์

ที่ได้มาโดยทางมรดก ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 3(6)(ข) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ

(ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534

2. กรณีนาย บ. กรรมการของบริษัทฯ ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวและได้ชำระเงินค่าที่ดินเป็นตั๋วเงิน

ที่ออกโดยบริษัทฯ ให้แก่ นาง จ. ผู้ขาย เพียงแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเท่านั้น ตาม

ข้อเท็จจริงดังกล่าวเห็นได้ว่า นาย บ. เป็นตัวแทนของบริษัทฯ ตามมาตรา 797 แห่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บริษัทฯ ในฐานะตัวการย่อมมีความผูกพันต่อบุคคลภายนอกในกิจการที่

ตัวแทนได้ทำไปภายในขอบเขตอำนาจแห่งฐานตัวแทน ตามมาตรา 820 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

การที่บริษัทฯ ให้ นาง จ. ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปให้บุคคลหรือนิติบุคคลอื่นโดยตรงโดยไม่ผ่านบริษัทฯ

ผู้ซื้อรายแรกนั้น แม้ว่า นาง จ. ผู้ขายจะยัง ไม่โอนที่ดินให้บริษัทฯ ก็ตาม แต่บริษัทฯ ย่อมมีสิทธิดีกว่า

ผู้อื่นในการฟ้องร้องบังคับคดี หากเจ้าของที่ดินไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินรายนี้ให้กับบริษัทฯ ตามมาตรา

213 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงถือได้ว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ที่ผู้ขายมี

ไว้ในการประกอบกิจการเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 3(5) แห่ง

พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 จึงอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา

91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร